2016年1月18日，国家统计局公布2015年12月份新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：

　　(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.9%。

　　(二)与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为47.5%，最低为下降5.3%。

　　总的来看，由于“330新政”、央行“双降”、地方性的救市政策等发力，一线城市、部分二线城市(比如北京、深圳、广州、深圳、合肥、南京、苏州、南昌等)在2015年去库存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，上述城市短期市场基本面有所改变，已经没有去库存压力，甚至上述部分城市比如深圳还出现房价过快上涨的特征。但是，并不是所有城市市场基本面都已经好转，半数二线城市、大部分三四线城市仍然面临去库存压力，对于2016年来讲，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售策略、布局策略。

　　基本面较好城市：把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场

　　从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在北上广深等一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力(比如：一线城市均已降至10个月以下，北京9.18个月、上海(不含保障性住房)6.60个月、广州8.76个月、深圳6.65个月，二线多个城市也已经降至6个月以下，如南京3.99个月、苏州3.83个月、南昌5.5个月、合肥3.92个月)。

　　此外，2015年全年，由于“330新政”、央行“双降”、930降首套首付等救市政策频发，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下快速回暖，下半年尤其是第四季度这些市场步入量价齐升的状态，或者已经出现买涨不买跌的行情。此时，我们也坚信，当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时，那么，这些城市的房地产市场交易状况始终会回归合理与健康，因此，总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，此时，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

　　但是，我们不能因为2015年下半年尤其是第四季度的火爆行情而判断这样的行情会持续进行。原因很简单，2015年“330新政”以来，上述一线城市、部分二线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放(主要表现为上半年)，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支(主要表现为下半年)，如果房企据此以为未来上述城市楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　从2015年下半年央行三次“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，本轮楼市量价齐升最多持续到2016年第一季度，也就是说，2015年下半年央行三次“双降“之后，上述一线城市、部分二线城市楼市需求已经大量透支，楼市在下半年成交量价疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年上半年上述一线城市、部分二线城市楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体上半年趋势，但是，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　因此，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场(期待买涨不买跌一直持续)，增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　基本面不好城市：继续出台去库存措施，消化过剩楼市库存

　　对于半数二线城市、大部分三四线城市(比如二线城市天津12.48个月、长沙13.28个月、长春13.78个月、青岛14.80个月、西安13.11个月，大部分三四线城市舟山19.72个月、淮北24.28个月、大同44.49个月、运城44.15个月、南平34.77个月等)而言，则面临不一样的境地。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在2016年这个时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。

　　比如二线城市、沈阳、长春、大连、青岛、西安，大部分三四线城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在2016年不可能出现大规模涨价。即使2015年以来仍然有鼓励住房消费等救市政策(比如：鼓励首套自住需求的降首付政策，鼓励提高公积金使用效率的政策、鼓励人才类购房的相关政策等)落地执行，2016年仍然继续深化去库存措施，市场基本面也很难说有太大的出彩。

　　因此，当务之急，2016年上述地方政府仍然需要继续出台去库存措施。那么，地方政府还有哪些底牌可以“救市”?同策咨询研究部总监张宏伟认为，回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，这些措施包括调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房等八大方面“救市”措施。从目前楼市发展特征来看，上述八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。具体来讲：

　　第一、降首套首付：通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。按照这样的效果来判断政策走向，预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右;

　　第二、降准降息：虽然已经有6次降息5次降准，但是，笔者认为由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。这样，可以释放更多的市场流动性，刺激宏观经济复苏的同时，也为楼市去库存带来利好影响;

　　第三、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。

　　笔者认为，加大各类财政补贴，将在补贴的幅度和范围方面进行调整。

　　如近期传言的对农民工购房首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施，当然，也可以针对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠;此外，在楼市去库存的市场背景下，银行应该明确支持首套房贷，给予利率打折优惠，按照这样的发展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，那么，届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，最终达到去库存的目的。

　　第四、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。

　　第五、住房抵押贷款资产证券化(MBS)和公积金资产证券化进一步推进：通过MBS和公积金资产证券化进一步推进，盘活存量房贷资源，增加房贷市场流动性，对于当前楼市去库存来讲也是一件有力的消息。

　　第六、鼓励人才购房政策：针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，预计2016年仍然各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。

　　第七、将户籍制度与购买房产直接结合：尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。

　　第八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免：通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。

　　张宏伟：同策咨询研究部总监